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<https://www.zhihu.com/people/xiang-fei-de-xiong-82> 想飞的熊 <https://www.zhihu.com/people/xiang-fei-de-xiong-82> 842 人赞同 <#> 卖房！！！……深圳炒房团正在这么干！………………………………分界线这段是后来加的：投资 里面有个最忌讳的事情叫“屁股决定脑袋”。我大概能猜到很多上知乎的都是普通老 百姓，关心房价的也是没买房的，所以大家更容易站在自己的立场，认为房价会崩 盘。在… 显示全部 <https://www.zhihu.com/question/36466762/answer/89002270> 卖房！！！……深圳炒房团正在这么干！ ………………………………分界线 这段是后来加的：投资里面有个最忌讳的事情叫“屁股决定脑袋”。我大概能猜到很 多上知乎的都是普通老百姓，关心房价的也是没买房的，所以大家更容易站在自己 的立场，认为房价会崩盘。在这个楼里，我会把很多预测楼价的原理告诉大家，大 家自己判断。能够让一些人从此摆脱了“屌丝眼光”，避免了被当成韭菜割掉或者完 全踏空，才是善莫大焉的一件事。貌似这个楼永远不会火，大家永远是所见即所 思，哈哈哈 ～～～～～～～～～～～分界线 下面这段是我在排行第一的回答里面的跟帖，不小心拿了几十个赞。既然结论没人 看，索性就完整的贴出来。数据不太准确，大家看个意思。 刚刚看复制粘贴的时候出了问题，少了一部分。再贴一次。 回复王璟的评论: 很高兴又看到作者很多高质量的评价。其实文章往往比较学术比 较枯燥，争论反而看起来有血有肉。 作为一个深圳人，作为一个在深圳有房子且炒房子的人，我借楼主的宝地来谈谈一 个炒房人的经济逻辑。 首先我们说房子为什么涨。炒房团里面有句俗话：“短期看金融，长期看人口”。因 为房子的T+N的交易特点，炒房子一般都需要做未来2到3年的房价预测。主要指标 是以下4个：1，居民的存款，这个反应了能有多少人参与这个游戏；2，国家的金 融政策和当地的地产政策，主要核心是首付，这个决定了杠杆率；3，国家的货币 政策，如果通胀，买买买，通缩则反之。其他类似汇率什么的都需要综合考虑。 4，地方政府的土地推盘量。这个才是真正的庄家，中国国情，不解释。这4个逻辑 决定了在过去，中国的房产总体来说都在上涨。至于选房技巧，这里就不展开讲 了。正如股票，大势好，票买错了都赚钱，大势不好，无人可以盈利。 为什么这次带头大哥是深圳？为什么涨的这么快，这么猛？抛开长期因素不说，主 要还是2个原因。1，深圳的高科技和金融双发动机造就了一大批新贵和高收入人 群。科技园和CBD去年随便一个刚毕业几年的毛头小子都是年薪30＋。居民存款更 是暴增30％几以上。2，地产中介＋金融的模式，极快的推高了杠杆率。当炒房人 可以在地产中介借到钱，首付钱，等于给了本来就有原子弹的金三胖几枚“白杨”洲 际导弹，各位自行脑补。这里不能展开了，黑幕重重……不明白的请看看股灾前的场 外配资。 深圳目前的GDP在2万亿左右，目前的房地产总值应该是超过了35万亿，是GDP的17 倍。看不懂的请自己看日本当年的数据。涨到这个地步，有两点可以肯定。1，现 在的价格已经包括了所有的市政，教育，医疗等等因素，毕竟市区内已经没有新的 土地出让，城市里大的环境提升已经很难了。2，一般人买不起，社会上只有2个阶 级，有房子的和没房子的。不服的同志，自认为收入高的同志，先回答我800万的贷款 ，30年还清，每个月的月供多少，然后再照照镜子，觉得比炒房团有钱的再出来说 话。总结来说就是一个：目前的价位，居住特性忽略不计，都是金融属性，说白了 就是赌场上的筹码，因为不可能再有刚需来接盘了。我可以斩钉截铁的告诉你，没 有！因为他们都太穷了。这个游戏只属于极少数人。 金融的本质是什么？我没有读过经济，所有的知识都是股市和楼市上学来的。我的 回答是：金融就是击鼓传花！没有很傻很天真的韭菜，聪明人和赵家人没钱赚！ 这个价位还有韭菜吗？我希望有，可惜都是和我一样的人……不服的去市场看看都是 些什么房子在成交就明白了。市场最好的时候，往往成交的都是刚需盘，总价低， 总价低，总价低（说三遍）。你们说卖给谁了？现在呢，不用再解释了吧……股市到 顶的时候，大家都在炒高价小盘股，都在说故事，炒概念。 啰啰嗦嗦讲了一堆，都可以独立开楼了。剩下的部分，是对未来市场的判断，如果 有人爱听，我就继续发，今天先说到这里。 …………………20160307 <tel:20160307>分界线 其实在中国预测房价是有很大风险的，君不见无数人被打脸。 为什么这十几年这么多专家看到了泡沫，然后预测泡沫破裂都被打脸了呢？吵过股 的都会明白市盈率的概念。有的股票市盈率高，100多倍的很正常就是不跌，有的 股票10几倍便宜透了，还在跌跌不休。其实反应过来就是大家对未来的预期。预期 实现了，没有泡沫，预期没有实现，才是泡沫。至于泡沫破不破，这又是另外一个 逻辑了。 比如这10年，深圳的高收入人群至少是上千倍的增长吧。GDP每年双位数，虽然贫 富差距越来越大，但是高收入人群的收入增长绝对快过GDP，收入连续10几年双位 数增长是很可怕的，复利，购买力成几何倍数上升。这里还没考虑人口和有产阶级 的资本增值。房价今天高一点，又怎么样，总是有无数的韭菜，有钱的韭菜，一茬 接一茬买买买，所以那些看到泡沫就说会崩盘的人，要么就是笨，要么就是“屁股 决定脑袋”，害人不浅。 这么多年，一线城市的玩法就是先涨上去，然后靠购买力把涨幅填平，然后基本平 衡了，又继续拉升，不断循环。所以富的更富，穷的更穷。这个是现实，不以我们 任何人的意志为转移！ 那么是不是这个游戏可以一直玩下去呢？且听下回分解吧…… ~~~~~~~~~~~~~20160307 <tel:20160307>晚分界线 大宗商品今天这种涨发，会不会恶性通货膨胀，拭目以待。如果是，央妈就是“猴 子请来的救兵”…… ~~~~~~~~~~~20160308 <tel:20160308>早分界线 昨天晚上有个哥们吃饭，问我为啥罗湖（老区）不涨，福田（成熟区）涨的少？我 说你还是没明白我说的韭菜的概念。 房价贵了之后，很多房子绝对值已经上升到了一个比较高的水平，在某个区域韭菜 总数不变的情况下，接盘侠是几乎没有的。但是如果新区就不同的，在上涨预期 下，很多现在住80平米的会去买100或者120的，住100的会去买150的，但是他们能 多买一套吗？答案是不能，太贵了，只能卖旧买新。这样老的小区，小的户型，就 会随着换房客的折腾源源不断的扔出来，有一定购买力的新韭菜就会杀进去，从而 形成一个循环。老区或者成熟区往往大家住的舒服不愿意卖，新盘也少，这个循环 很难形成。买卖是需要对手盘的，上涨是需要底层的韭菜的。 下一次将专门讲房地产交易中，政府的作用。在中国，这可是风向标…… ……………………20160308 <tel:20160308>晚分界线 好多二线城市的问，自己所在的城市会涨吗？我答会涨会得罪人吗？算了，我这样 回答吧。哪些会暴涨，这样好一点，至少你知道了还能挣点钱。目前一切不变的 话，请大家看库存量，库存量，库存量！说三遍，高于8个月的先不急，低于8个月 的，自住的话，赶紧买。如果低于5个月，明天就去买了吧…… ~~~~~~~~~~~~~20160309 <tel:20160309>分界线 为什么要专门讲政府？因为在中国的房地产游戏里面，政府才是真正的大BOSS。说 这个真心很纠结，怕真话说多了被查水表。 政府有以下几个大杀器：1，货币政策；2，信贷政策；3，规划，规划，规划，重 要的说三遍！ 前2个大家都很熟悉，其实规划才真正要命。这个杀器掌握在住建部和各个地方政 府手里。住建和规划部门控制了住宅的比例，地方政府控制土地，他们共同管理了 这个市场的供需关系。比如大家讲深圳没有土地了，纯粹放屁！那么多工业用地， 农业用地不是地？只是不能在市场上流通，不能建住宅而已。现在迫不得已要去填 海了，一填还要填大半个福田区那么大！我记得我当年看前海自贸区的规划，立刻 就明白这个地方房价能上天。为什么？全是商业用地，全是高档写字楼，要几十万 人办公，结果末了发现没有规划住宅，傻逼了！又比如我看我老家一个二线省会城 市，南面和西面各搞了一个巨大的住宅区，可以容纳80万人，没有规划任何工厂， 写字楼……这房价得跌成啥样？早晚上班高峰期的交通又会堵成啥样，不敢想象。总 而言之政府才是这个游戏的庄家，能说的也就这么多了。 为什么说，一线城市的房价会高位震荡，又小概率在短期之内会崩盘，答案就在政 府这个大BOSS身上。大家看看新闻，就能明白BOSS那颗无比纠结，左右为难的玻璃 心，和当年救市的证监会有的一拼。下次我给大家详细解读一下政府的心思和有可 能的政策选择以及对房价的影响。 ……………………20160310 <tel:20160310>晚分界线 鉴于私信和评论里面问二线城市的童靴实在太多了，我没办法一一回复，只好在这 里做下解释。 首先，目前政府的牌没打完，下面我会详细解释。对于二线城市，我不抱悲观情 绪，风险毕竟在一线。库存少的城市肯定多少都要涨，只是幅度涉及变量太多，目 前不太明朗，库存多的城市，大家也别被媒体和开发商骗了，成了韭菜。 其次，中国太大了，我没到实地没法一个个研究。况且就算我到了实地，也未必就 能看对，我也经常看走眼的，哈哈哈…… 我写这个文章的目的主要是教给大家一些我个人分析的办法，不是算命，自认为也 没那个本事，自古大师皆骗子！希望大家辩证的看，我就是一个知道了一点点“潜 规则”的普通人。 接下来，我想集中精力好好写写政府的部分和地下经济的部分，估计要琢磨几天， 希望大家评论多探讨这两个方面，谢谢大家，诚惶诚恐…… ……………………20160312 <tel:20160312>分界线 即将推出：二手房增值税，房产税，遗产税……大佬们看了看地上的韭菜，说：养挺 肥的了，小川啊，多放点水，别蔫了，等我们慢慢割了吃…… 所以……你懂的…… ……………………20160314 <tel:20160314>分界线 私信里，评论里好多人问到底要不要买房，自己所在的那个地方要不要买。还有好 多人认为我是算命看空的，我也是醉了。 国家这么大，具体情况具体分析啊，各位亲。任志强一直说房价上涨，他说的也就 是北京或者是一线城市啊，摊到你要是鄂尔多斯的，你难道说他错了？ 我看空的目前主要是深圳，深圳，深圳，说三遍！其他的，请大家看评论区吧。没 有回答的地区，不好意思，那都是我拿不准的，不敢乱说，以免祸害大家，或者是 库存那一节说明了的。本来就是想盖个楼，教大家一些看问题的方法和角度，结果 被逼成算命的了，宝宝心里苦…… ………………20160315 <tel:20160315>分界线 全世界都在怪首付贷推高了房价。是它吗？可能吗？ 一个只占交易量5％左右的资金，能推高一线甚至全国的房价？画面太美，我不敢 看。当年股灾，也是这么怪场外配资，也是这么怪股指空头…… 房价这段时间的上涨的确是资金推动的。没错就是资金，没听说过“有钱任性”吗？ 只有巨量的资金才能碾压一切逻辑和理性。 但是这资金哪里来的？难道不是和我们的利率和我们的货币和信贷政策有关系吗？ 这么多人前仆后继，难道不是心中的恐惧？管理价格不如管理预期。问题是政府想 管理吗？政府在想什么，房价谁推动的，大家都懂…… ………………20160315 <tel:20160315>分界线 每天都有人问各地的房价，每天都有人问到底是涨还是跌，楼主快疯了。这次统一 答，今后再也不回答此类问题了。 1，总体来说，看涨。尤其是现在通货膨胀已经起来了，相对于通货膨胀，利率是 负的，大家最好不要留现金在手上。因为政府的因素，经管个别地方房地产泡沫很 大，但是绝不能破，这个关系到整个金融市场的稳定。甚至可以这么说，国内金融 的锚就在房地产。这是生死攸关的问题。政府绝对要兜住，不惜一切代价。对于很 多库存低或者租售比比较正常的城市，大家应该出手了。说白了，有泡沫和泡沫破 不破，两回事儿。 2，分化。市场会分化的比较厉害。包括一线城市。比如深圳，命门在金融，玩过 头，还是有风险的。上海，命门在人口，等它人口结构老年化了再说，目前还有一 段时间。北京，解释不了，赌国运，赌国运，赌国运！广州，挺健康的。周边的卫 星城其实就是全国的榜样！二线也会分化，有吸引力的城市会比没有吸引力的城市好。 3，未来不确定的因素。未来不确定3个，一是政府的政策有没有水平。如果总是动 作太大，涨的太疯，不排除局部地区的震荡影响全国。二是房产税的影响深远，现 在不好评估，看哪位大神评估一下。三是汇率。 4，什么时候跌？没有黑天鹅的话，等货币政策转向了，库存去完了，国家准备收 税了，利率高了，小川同志下来了……几重因素叠加，估计1年半到2年后，我们再来 评估。当然我一直坚持深圳今年就会震荡，幅度和时间点，等政策明朗化了，我们 再分析。 现在？大家来拥抱通货膨胀吧……PS:门口的快餐店涨了15％，我最喜欢的火锅店， 分量越来越少了……5555 ……………………20160316 <tel:20160316>分界线 本次上涨持续到2017年，没有限购的城市可以继续博一年左右，没买房和没凑够首 付的年轻人，请2020年再来。记得到时候买！ 谢谢大家，不解释，不更新了，立贴为证！！！！ 编辑于 2016-05-13 <https://www.zhihu.com/question/36466762/answer/89002270> //1508 条评论
